다른 사람 돈으로 집살 때 제삼자 예금담보대출 활용으로 절세효과 누리자
제삼자 담보대출 현명하게 이용하기
정부 정책에 따라 2020년 10월 27일 이후 투기과열지구에서 주택을 매입하기 위해서는 매매가에 상관없이 의무적으로 자금조달계획서 및 자금조달 증빙서류를 준비해야 합니다.
억 단위 거래가 대부분인 주택 매입을 위해서는 일부 현금부자를 제외하고는 필연적으로 돈을 빌릴 수밖에 없습니다. 이때 작성하는 자금조달계획서에는 내가 조달하는 자기 자금과 금융기관 및 타인에게 빌리는 차입금까지 세밀하게 적어야만 합니다.
그런데 벼락 거지라는 말이 나올 정도로 급격하게 오른 주택 가격 및 강화된 대출규제로 인해 필요한 액수의 대출을 받기가 사실상 매우 어려워졌습니다. 그래서 부득이하게 사적 소비대차를 활용할 수밖에 없게 되는 상황이 벌어지게 되는데요. 즉, 다른 사람에게 개인적으로 돈을 빌려야 하는 상황이 벌어진다는 것입니다.
이렇게 다른 사람에게 자금을 빌릴 경우 자금조달계획서에 있는 기타 차입금 항목에 이를 증명할 수 있는 차용증 등의 증빙서류를 첨부해야 합니다. 차용증 작성방법에 대해 모르시는 분들은 어려우실 수도 있기 때문에 돈 빌려 주면서 차용증까지 작성한다는 것은 여간 번거로운 일이 아닙니다.
대한민국 세법인 상속세 및 증여세법 제41조의 4(금전 무상대출 등에 따른 이익의 증여)와 상속세 및 증여세법 시행령 제31조의 4(금전 무상대출 등에 따른 이익의 계산 방법 등)에 따라 다른 사람에게서 무상으로 금전을 제공받거나 합리적인 이자율보다 저렴하게 돈을 빌릴 경우 실제로 지급한 이자와 세법에서 정한 법정이자를 비교하여 차액이 1000만 원을 초과하지 않을 경우 무상 또는 낮은 금리로 제공받은 이익으로 해석해 증여로 간주하지 않습니다.
■ 국세법령정보시스템 질의회신 참조 [ 제 목 ] 금전 무상대출 등에 따른 이익의 증여 [ 요 지 ] 타인으로부터 금전을 무상으로 또는 적정이자율보다 낮은 이자율로 대출받음으로써 이익을 얻은 경우에는 증여세가 과세되는 것이나, 그 이익이 1천만원 미만인 경우는 제외함 [ 회 신 ] 귀 질의의 거래가 금전소비대차에 해당하는지 여부는 계약, 이자지급사실, 차입 및 상환 내역, 자금출처 및 사용처 등 해당 자금거래의 구체적인 사실을 종합하여 판단할 사항이며, 타인으로부터 금전을 무상 또는 적정 이자율보다 낮은 이자율로 대출받은 경우에는 「상속세 및 증여세법」 제41조의4 제1항 각 호에 따라 계산한 가액을 대출받은 자의 증여재산가액으로 하는 것입니다. 다만, 그 가액이 1천만원 미만인 경우에는 과세에서 제외하는 것이며, 같은 법 제47조 제2항에 따른 증여재산가액의 합산 규정도 적용하지 않는 것입니다. |
하지만 이러한 해석은 절약한 이자비용에 대해서만 증여로 간주하지 않는다는 것일 뿐 다른 사람에게 지급한 이자 및 상환 원금에 대해 본인 수입으로 지급하고 상환한 것인지를 구분해서 차입금 전체에 대한 증여로 간주할 수 있다는 의미를 내포하고 있습니다.
이러한 사적 금전소비대차로 인한 리스크 헷지를 위해 고려되는 방법이 바로 제삼자 예금담보대출입니다. 제삼자 예금담보대출은 다른 사람의 예금을 담보로 제공하고 반대급부로 대출을 받는 것을 의미합니다. 즉, 본인은 담보를 제공하지 않고 지인으로 대표되는 부모, 형제 등의 예금을 담보로 대출을 받는 것입니다.
이때 지인은 담보만 제공하는 것일 뿐 대출금에 대한 원금과 이자를 상환할 필요는 없습니다. 원금과 이자는 대출을 진행한 금융기관에 지급하면 되기 때문에 자금조달계획서에 기재하는 자금흐름을 의심받지 않고 국세청 등 과세관청에게 쉽고 간편하게 소명할 수 있는 장점이 있습니다.
만일 제삼자 예적금 담보제공이 아닌 일반적으로 차용증 등을 작성하고 이루어지는 금전대차거래를 활용해 자금조달계획서를 작성한다면 돈을 빌려준 사람은 이자소득이 발생하기 때문에 소득세를 신고해야 하는 의무가 발생하게 됩니다.
그러나 제삼자 제삼자 담보대출은 금융사에서 이자를 받기 때문에 담보만 제공하는 제삼자는 이자소득이 발생하지 않아 신고의무가 없습니다.
조금은 복잡하게 느껴지실 수 있습니다. 그래서 마지막으로 갈무리 요약을 해드리도록 하겠으니 앞부분 내용이 이해되지 않으시면 이제부터 말씀드리는 내용에만 집중하세요.
주택을 구입할 때 의무적으로 자금조달계획서를 작성해야 합니다. 그런데 가지고 있는 돈과 대출금을 합해도 돈이 부족해서 다른 사람에게 돈을 빌려야 하는 상황이 발생하게 되었습니다.
이때 단순히 일반 금전소비대차 방식으로 차용증을 작성하고 돈을 빌리게 된 사실을 차용증 등 관련 증빙서류를 첨부하여 자금조달계획서에 기재 후 제출할 경우 돈을 빌려준 사람은 발생한 이자소득에 대해 신고의무가 부과되게 됩니다.
만일 여러분이 돈을 빌려주는 입장이라면 이러한 불편함을 감수하면서까지 빌려주고 싶으신가요? 그렇지 않은 분이 더 많으실 것 같습니다.
이러한 불편함을 제거해줄 방법이 바로 제삼자 담보대출 중에서 제삼자 예금담보대출입니다. 제삼자에 해당되는 부모님, 형제자매 등 가까운 타인의 예금을 담보로 제공하고 금융기관에서 대출을 받을 경우 대출에 대한 이자와 원금을 지급받는 것은 돈을 빌려준 은행 등 금융기관이기 때문에 부모님이나 형제자매 등 제삼자는 이자소득 신고의무에서 벗어날 수 있습니다.
즉 담보를 제공한 사람은 이자소득 신고의무에서 벗어날 수 있어 절세효과를 누릴 수 있고 빌리는 사람은 상대방이 이러한 부담을 갖지 않게 되어 심적으로 덜 미안해지는 효과를 볼 수 있는 것입니다.
이상으로 주택을 구입할 때 자금조달을 할 수 있는 방법 중에서 절세효과를 볼 수 있는 제삼자 예금담보대출에 대한 설명을 마치도록 하겠습니다.