다가구주택? 다세대주택? 비슷한 것 같지만 전혀 다른 두 가지 정의에 대해 정확히 이해하고 있어야 구분할 수 있고 각각의 경우 적용되는 취득세와 양도소득세 정보를 정확히 적용할 수 있습니다.
업계 종사자가 아닌 일반 시민들이 잘 구분하지 못하는 다가구 주택과 다세대주택에 대해 알아보고 세무상 주의사항들에 대해 알아보도록 하겠습니다.
다가구주택 다세대주택 구분방법
다가구주택 다세대주택 취득세 양도소득세 정보
[목차]
1. 다가구주택 다세대주택 구분
1.1 다가구 주택
1.1.1 다가구 주택 부합 조건 3가지
1.2. 다세대 주택
1.2.1 다세대 주택 부합 조건 2가지
2. 다가구 주택 다세대 주택 취득세, 양도소득세
2.1. 취득세
2.2. 양도소득세
3. 주의사항
3.1 다가구 주택 옥탑방
3.2 근린생활시설 일부 주택 전용
4. 결론
1. 다가구주택 다세대주택 구분
1.1 다가구 주택
다가구 주택에 대한 법적 정의는 '건축법 시행령 제3조의 5 별표 1'에서 규정하고 있습니다.
다가구 주택은 단독주택으로 다음 세 가지 요건을 충족해야 다가구 주택으로 인정받을 수 있습니다.
1.1.1 다가구 주택 부합 조건 3가지
첫째
- 주택으로 사용하는 층수가 3개 층 이하일 것
- 지하층은 층수에서 제외함
- 1층의 전부 또는 일부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도(상업용)로 사용하는 경우 층수에서 제외
둘째
- 1개 동의 주택으로 사용하는 바닥면적을 합한 크기가 660㎡ 이하일 것
셋째
- 대지 내 동별 전체 합산 세대수가 19세대 이하일 것
1.2. 다세대 주택
다세대 주택도 다가구 주택과 마찬가지로 '건축법 시행령 제3조의 5 별표 1'에 규정되어 있습니다. 다세대주택은 공동주택으로서 2가지 요건을 충족해야 다세대주택으로 인정받을 수 있습니다.
1.2.1 다세대 주택 부합 조건 2가지
첫째
- 주택으로 사용되는 층수가 4개 층 이하일 것
- 지하층과 1층을 필로티 구조로 주차장과 주택 외의 용도로 사용하는 경우 층수에서 제외
둘째
- 1개 동의 주택으로 사용하는 바닥면적 합계가 660㎡ 이하일 것
[참고] 다가구 주택 VS 다세대 주택
| 분류 | 다가구주택 | 다세대주택 |
| 세대수 제한 | 19세대 이하 | 공동주택 |
| 층수 제한 | 3개 층 이하 | 4개 층 이하 |
| 바닥면적 제한 | 660㎡ 이하 | 660㎡ 이하 |
| 종류 | 단독주택 | 공동주택 |
2. 다가구 주택 다세대 주택 취득세, 양도소득세
2.1. 취득세
다가구 주택은 건물 전체를 하나의 주택으로 등기합니다. 그래서 1 주택으로 취급받습니다. 그러나 다세대 주택은 건물은 하나여도 각 호실마다 등기를 치기 때문에 호실별로 1 주택이 됩니다.
무주택자인 A와 B가 조정대상지역 안에서 각각 다가구 주택과 다세대주택(6개 호실)을 취득했다고 가정해보겠습니다. 다가구 주택을 취득한 A는 취득가액에 따라 1 주택자 취득세율인 1~3% 사이의 세율을 적용받습니다.
그러나 6개 호실이 있는 다세대 주택을 취득한 B는 첫 번째 호실만 1 주택자 취득세율인 1~3% 사이가 적용되고 두 번째 호실부터는 2 주택자로 취급받기 때문에 취득세율이 8%로 올라갑니다. 세 번째 호실부터 마지막 여섯 번째 호실까지는 12%의 취득세율이 적용됩니다.
다만 예외는 있습니다. 다세대주택을 취득한다고 하더라도 호실별 공시 가격이 1억 원 미만인 경우 1%의 취득세율이 적용됩니다.
2.2. 양도소득세
다가구 주택을 양도하면 호실과 상관없이 건물이 통째로 매매단위로 정해지기 때문에 1 주택으로 봅니다.
이와는 달리 다세대주택은 호실별로 주택이 되기 때문에 위에서 예로 든 B가 소유한 6개 호실이 있는 다세대 주택을 양도하는 경우 다섯 개 호실까지는 기본세율에 20% 또는 30의 중과세율이 가난되 양도소득세율을 적용받고 마지막 여섯 번째 호실만 기본세율이 적용됩니다.
그러나 여섯 개 호실을 동일인에게 양도해도 양도차익이 가장 큰 호실을 마지막에 판 것으로 선택해 신고할 수 있습니다.
[참고] 조정대상지역 內 다가구 주택 VS 다세대주택(취득세, 양도소득세)
| 종류 | 다가구 주택(호실 : 6개) | 다세대 주택(호실 : 6개) |
| 취득세 | 전체가 1개 주택 | 호실별 1개 주택 |
| 양도소득세 | 전체를 매매단위로 보아 1주택 간주 기본세율 적용 | 호실별 1주택으로 보아 양도소득세 중과세율 적용 |
3. 주의사항
3.1 다가구 주택 옥탑방
건축물 대상에 등재하지 않고 다가구 주택에 옥탑방을 무단 증개축하여 사용하는 경우 해당 옥탑방으로 사용되는 부분도 층수로 계산해 다가구 주택이 아닌 다세대주택으로 취급받을 수 있습니다.
건축법 시행령 제119조 1항 9호에서 옥탑의 수평투영 면적 합계가 해당 건축물 건축면적의 8분의 1을 초과하는 경우 층수에 포함한다고 규정하고 있기 때문입니다.
이런 경우 양도소득세를 계산할 때 1세대 1 주택 비과세 적용을 받을 수 없고 중과세율이 적용되는 등과 같은 불이익이 생길 수 있습니다.
3.2 근린생활시설 일부 주택 전용
다가구 주택 1층 중에서 주차장을 뺀 나머지 부분을 근린생활시설로 등록하거나 일부 층을 근린생활시설로 하는 경우에도 해당층은 층수 제한 요건을 판단할 때 주택층으로 보지 않아 계속해서 다가구 주택으로 인정받을 수 있습니다.
그러나 근린생활시설이라고 해놓고 실제 용도는 주거용인 경우 해당 층수 또한 주택층에 포함되기 때문에 다가구 주택으로 인정받을 수 없습니다.
4. 결론
다가구 주택과 다세대 주택은 1세대 1주택 비과세, 장기보유 특별공제, 중과세율 적용 등의 여부가 다르기 때문에 세금 측면에서 많은 차이가 납니다.
그러므로 다가구 주택 또는 다세대 주택 구분 방법에 대해 확실히 이해하신 후 매매 전 등기상 목적물의 현황과 실제 현황이 같은지 반드시 확인한 후 매매에 임하시기 바랍니다.
지금까지 다가구 주택, 다세대주택 구분하는 방법과 취득세, 양도소득세 세무 정보에 대해 알아보았습니다.